El contrato de arras es uno de los documentos más importantes en una operación de compraventa inmobiliaria, pero también uno de los que genera más dudas y confusión. Como abogados especialistas en contratos civiles en Vigo, en Carrera & Rodríguez queremos resolver las preguntas más frecuentes que recibimos sobre este tipo de contrato.
1. ¿Qué es exactamente un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa definitiva mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal o garantía de que llevará a cabo la operación.
Este contrato vincula a ambas partes y establece las consecuencias si alguna de ellas decide finalmente no realizar la compraventa.
2. ¿Qué tipos de arras existen?
Existen tres tipos principales de arras, cada uno con implicaciones legales diferentes:
Arras confirmatorias
Son las menos frecuentes en la práctica. La cantidad entregada funciona como anticipo del precio, pero no hay derecho a desistir. Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o la resolución con indemnización de daños y perjuicios.
Arras penitenciales
Son las más utilizadas para compraventas inmobiliarias. Permiten a cualquiera de las partes desistir de la operación asumiendo una penalización económica:
- Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada como arras.
- Si desiste el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido.
Arras penales
Funcionan como cláusula penal en caso de incumplimiento. La parte que incumple pierde las arras, pero la otra puede además exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños adicionales.
3. ¿Cuánto dinero se entrega normalmente como arras?
No existe una cantidad fija establecida por ley. Lo habitual en compraventas, según indican nuestros abogados de contratos civiles en Vigo, es entregar entre el 10% y el 20% del precio total de la vivienda.
La cantidad debe ser suficientemente significativa para que ambas partes tomen en serio el compromiso, pero no tan elevada que resulte desproporcionada.
Factores que influyen en la cantidad
- El precio total de la vivienda
- El tiempo previsto hasta la firma definitiva
- La situación del mercado inmobiliario
- La necesidad del vendedor de asegurar la operación
4. ¿Qué plazo hay hasta la firma definitiva?
El contrato de arras debe especificar claramente la fecha límite para realizar la compraventa definitiva ante notario. Este plazo suele ser de entre 1 y 3 meses, aunque puede variar según las circunstancias.
Es fundamental que el contrato establezca:
- La fecha exacta de la firma de escrituras
- Qué ocurre si alguna de las partes necesita más tiempo
- Las consecuencias si no se cumple el plazo
5. ¿Qué debe incluir obligatoriamente el contrato de arras?
Un contrato de arras bien redactado debe contener, degún indican nuestros abogados en Vigo:
Identificación completa de las partes
Datos personales, DNI y domicilio del comprador y vendedor.
Descripción del inmueble
Dirección completa, referencia catastral, superficie, linderos y cualquier otra característica relevante.
Precio y forma de pago
Precio total acordado, cantidad entregada como arras, cómo se pagará el resto (contado, hipoteca) y fecha de pago.
Tipo de arras
Debe especificarse claramente si son arras confirmatorias, penitenciales o penales, ya que las consecuencias son muy diferentes.
Cargas y gravámenes
El vendedor debe declarar si la vivienda tiene hipotecas, embargos o cargas y cómo se cancelarán antes de la venta.
Estado de la vivienda
Especificar en qué estado se entregará (amueblada, reformada, con electrodomésticos, etc.) y quién asume los gastos de comunidad, IBI y suministros hasta la entrega.
6. ¿Puedo recuperar las arras si no consigo la hipoteca?
Esta es una de las dudas más frecuentes, y la respuesta depende de lo que diga el contrato de arras:
Si el contrato no lo prevé
En arras penitenciales, perderá la cantidad entregada al desistir, aunque sea porque el banco denegó la hipoteca.
Cláusula de resolución por denegación de hipoteca
Muchos contratos de arras incluyen una cláusula que permite al comprador recuperar las arras si no obtiene financiación bancaria, siempre que lo haya solicitado en tiempo y forma.
Esta cláusula debe especificar:
- El plazo para solicitar la hipoteca
- El importe a solicitar
- La obligación de aportar documentación que acredite la denegación
¿Qué ocurre si hay vicios ocultos?
Si tras firmar las arras se descubren defectos graves en la vivienda que el vendedor ocultó (humedades importantes, problemas estructurales, situación urbanística irregular), el comprador podría resolver el contrato sin perder las arras, e incluso reclamar daños.
Asesórese antes de firmar arras
El contrato de arras es un compromiso serio que tiene importantes consecuencias económicas. Firmarlo sin revisar las cláusulas o sin entender sus implicaciones puede salirle muy caro. En Carrera & Rodríguez Abogados, revisamos y redactamos contratos de arras en Vigo para proteger sus intereses, ya sea como comprador o vendedor. Contacte con nosotros antes de dar ese paso importante y evite problemas futuros.